Можно ли построить два индивидуальных жилых дома на одном земельном участке и официально их зарегистрировать, либо узаконить существующие? Закон не содержит запрета на строительство и регистрацию нескольких жилых домов в пределах одного участка. Можно и три, но есть нюансы. О них и поговорим подробнее.
Определяем возможность нахождения 2 домов на 1 участке
В самом начале, конечно же, надо изучить документы и понять можно ли законно построить еще дома.
ВРИ земли
Первым делом необходимо определить вид разрешенного использования земельного участка - смотрим правоустанавливающие документы на землю, потом стоит заглянуть в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, где мы можем увидеть: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) - ЛПХ, ведение садоводства (не путать с ВРИ "Садоводство" - это совсем другой вид использования зу), а вот для дачного (теперь либо садоводы, либо огородники) участка в СНТ ВРИ "Для ведения гражданами садоводства и огородничества" уже не найдете в классификаторе.
ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства, "Для ведения гражданами садоводства и огородничества" - дом строить можно, об этом прямо указано в описании классификатора. Там же говорится о размещении дома в единственном числе, откуда и может возникать вопрос о возможности размещения двух и более жилых домов. Но это не дает такового запрета и не регулирует вопрос определения количества жилых объектов, а лишь устанавливает пределы эксплуатации земельных участков с позиции вида разрешенного использования. Это подтверждает судебная практика. Также если у Вас другой ВРИ - проконсультируйтесь у нас о возможности возведения и оформления дома/домов.
Так вот на садовом участке можно строить дома, а на огородных земельных участках запрещается возведение объектов недвижимости, так что и один дом там нельзя поставить, не говоря уже о нескольких и более - только некапитальные хозяйственные постройки. Тут придется менять вид разрешённого использования участка.
Итак, сначала определяем - можно ли вообще на имеющейся земле строить и регистрировать дом.
Правила землепользования и застройки
Ищем и скачиваем с сайта администрации правила землепользования и застройки, а также генеральный план. Там мы найдем предельные параметры разрешенного строительства/реконструкции объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, максимальный процент застройки в границах земельного участка (площадь земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка).
В некоторых ПЗЗ прописан запрет на строительство 2 дома. Например, в правилах землепользования и застройки территории Раменского городского округа Московской области рядом с числовым обозначением ВРИ Для индивидуального жилищного строительства 2.1* и Для ведения личного подсобного хозяйства 2.2* стоит звездочка с припиской, что земельный участок предназначен для возведения одного жилого дома, а также размещения вспомогательных построек, необходимых для его обслуживания, а именно: индивидуальных гаражей и хозяйственных построек. В Московсокой области также был замечен запрет в ПЗЗ в Балашихе, Подольске, Долгопрудном, Зарайске, Шаховская, Ленинском городском округе - обязательно проверяйте актуальность, если участок находится в данных городских округах. В случае наличия запрета Вам необходимы альтернатиные варианты, перечисленные в конце данной статьи.
По каким еще словосочетаниям стоит поискать в ПЗЗ, чтобы найти запрет на второй дом:
- одного жилого дома
- возведения одного
ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) получаем бесплатно в органе местного самоуправления/администрации, где территориально расположен исследуемый участок. Это документ даст дополнительную информацию для анализа потенциала ЗУ: какая зона застройки, какие есть на участке ограничения и еще некоторые другие параметры.
Площадь участка
Далее важным моментом стоит определить размер вашего земельного надела - это может быть как пару соток, так и 4, 5, 6, 8, 10, 12, 15, 20 соток и более. Чем больше земли, тем больше вероятность возможности строительства 2 и более домов на зем. участке. Ведь один из ограничивающих факторов - максимальный процент застройки участка.
Конфигурация земельного участка
Следующий фактор - конфигурация участка. Например, если он узкий, то это сильно повлияет на зону застройки из-за необходимости соблюдения отступов от границ.
Соблюдение градостроительных регламентов
Мы плавно перешли к градостроительным нормам. При строительстве индивидуального жилого дома нужно соблюсти следующие параметры: отдельно стоящее здание, не более 3 надземных этажей и высота не более 20 метров. Также стоит ознакомиться с параметрами разрешенного строительства в ПЗЗ.
Отступы
И конечно, должны соблюдаться предельнодопустимые минимальные отступы от границ земельного участка - не менее 3 метров, а некоторых случаях требуется еще большее расстояние. Например, некоторые ПЗЗ содержат требование минимального отступа от границы земельного участка со стороны улицы до объекта капитального строительства не менее 5 метров (ПЗЗ городского округа Клин Московской области от 2020 года).
Текущие строения и коммуникации на участке
Необходимо точно знать, где проходят коммуникации. Если на участке уже зарегистрированные строения? Планируется ли их регистрация?
Противопожарные нормы
Значение имеет из чего сделан дом, причем не только Ваш, но и строения, стоящие на соседних участках.
Ограничения в использовании земельного участка
Участок может находиться как полностью, так и частично в зонах с особыми условиями использования территорий. ЛЭП, газопровод, зоны санитарной охраны (ЗСО), аэропорты, объекты культурного наследия народов Российской Федерации, находящиеся неподалеку от участка.
Экологические и санитарно-гигиенические требования
Стоит учитывать.
Водоохранные и санитарно-защитные зоны
Если рядом находится водный объект, стоит обратить внимание на попадание в водоохранную и санитарно-защитную зоны.
Иные правила и нормативы
В одной статье не описать все возможные требования, поэтому обратитесь к нам за консультацией для изучения именно Вашей ситуации.
Кому принадлежит участок
Строить может только:
- владелец (собственник) участка;
- арендатор земельного участка - лицо, владеющее и пользующееся земельным участком по договору аренды, договору субаренды.
- землепользователь - лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;
- землевладелец - лицо, владеющее и пользующиеся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.
Либо необходимо переоформить права на зу.
Как итог
Вот что в основном определяет возможность строительства 2 и более домов:
- максимальный процент застройки участка;
- пятно возможной застройки;
- близость других объектов;
- соблюдение охранных и иных зон.
Альтернативные варианты оформления двух домов
Давайте рассмотрим еще и другие варианты как выйти из сложившейся ситуации.
Вариант 1 - раздел участка
Иногда можно просто разделить участок на несколько. Возможность такого разделения также необходимо изучать в конкретном случае, например, это нельзя будет сделать, если один из участков будет иметь площадь меньше, чем минимально допустимая (зависит от региона, ВРИ участка - это может быть как, например, две сотки земли, так и шесть). Тут же стоит изучить возможность смены ВРИ и сложность для конкретного участка. Раздел - иногда это самое верное решение для строительства еще одного дома на своей земле.
Вариант 2 - регистрация как нежилое строение
Для других решением может стать регистрация второго строения как хозяйственная постройка, надо изучать именно Вашу ситуацию.
Вариант 3 - реконструкция
Еще вариант - провести реконструкцию существующего объекта.
Либо проанализировать отказ администрации и обраться с исковым заявлением в суд.
Хотите получить кропотливый и въедливый обзор вашего участка по всем перечисленным параметрам, либо необходимо узаконить второй или даже третий жилой дом на участке? Обращайтесь!