Права на объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 года, называются ранее возникшими правами.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
Орган регистрации прав обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН на основании пункта 5 статьи 69 218-ФЗ:
1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе государственного акта, свидетельства и иного документа, удостоверяющего права на землю и выданного гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
4) решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости и документов, указанных в частях 16 и 17 статьи 69.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Наибольшие трудности вызывает работа с государственными актами и свидетельствами о правах на землю, выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ниже рассмотрим документы, удостоверяющие права на землю:
В соответствии с постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" было установлено две формы государственного акта:
Вот так должен выглядеть Государственный акт по форме N1:
Вот так должен выглядеть Государственный акт по форме N2:
Для надлежащего оформления государственного акта требовалось первоначально разработать чертеж границ.
Специалистами Роскомзема была разработана Инструкция от 9 марта 1992 года «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», введена в действие взамен «Инструкции о порядке составления, выдачи (замены) и хранения государственных актов на право пользования землей», утвержденной Министерством сельского хозяйства СССР 7 сентября 1976 года.
В соответствии с пунктом 6 указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1 марта 1992 г. необходимо было принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, а местной администрации обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.
Исходя из Письма Роскомзема от 13.01.1992 N 3-14/60 "Форма свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей" появилась первая форма свидетельства о правах на землю образца 1992 года, при этом стоит упомянуть, что данная форма свидетельства не была утверждена никаким нормативно-правовым актом.
Таким образом данная временная форма свидетельства как минимум не может быть использована после появления утвержденной формы 19 марта 1992 г. (см. далее).
Почти следом появилась вторая уже утвержденная форма свидетельства о правах на землю образца 1992 года - Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Согласно пункту 4 "Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю", утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 года, на вновь предоставляемые земельные участки одновременно с оформлением Свидетельства в обязательном порядке изготавливался чертеж границ или план (выкопировка с плана) землепользования с указанием на нем границ предоставляемых земель. Границы предоставляемого земельного участка в натуре (на местности) собственнику земли, землевладельцу, землепользователю указывались одновременно с выдачей Свидетельства.
Согласно пункту 5 "Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю" при перерегистрации права и наличии на ранее предоставленные земельные участки планово-картографических материалов к Свидетельству прикладывался чертеж границ или план (выкопировка с плана) земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 указа Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
В соответствии с пунктом 3 указа Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" утверждена форма свидетельства на право собственности на землю - свидетельство о правах на землю образца 1993 года.
Свидетельство подлежало регистрации в регистрационной (поземельной) книге.
Даже если у вас есть документы на недвижимость, оформленные до 31 января 1998 года, и ваше право считается действительным без внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), задумайтесь о регистрации этих прав.
Хотя закон не обязывает регистрировать ранее возникшее право на недвижимое имущество, это может значительно облегчить жизнь в будущем. Вам не избежать государственной регистрации ранее возникшего права, если вы захотите продать, подарить или как-либо иначе распорядиться своей недвижимостью. Без предварительного внесения сведений о вашем праве в ЕГРН, совершение сделки будет невозможным.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов и задержек в самый ответственный момент, необходимо заранее зарегистрировать ранее возникшее право. Причина кроется в несоответствии информации, содержащейся в различных федеральных информационных ресурсах - Государственном фонде данных, Государственном лесном реестре и др. Проблема усугубляется тем, что один и тот же земельный участок может быть одновременно отнесен к двум или даже нескольким категориям земель, что приводит к путанице и юридическим спорам.
Регистрация ранее возникшего права на недвижимость позволит исправить возможные ошибки и привести документы в порядок до того, как это станет критически важным для совершения сделки. Проще говоря, позаботьтесь о регистрации сейчас, чтобы избежать проблем потом.